La prelazione agraria è uno dei temi più delicati nella compravendita di terreni agricoli. Errori formali nella comunicazione al confinante possono portare a cause lunghe e costose. La sentenza del Tribunale di Bologna del 29 gennaio 2025 offre un chiarimento fondamentale: la denuntiatio inviata tramite PEC è valida anche senza allegare il preliminare, purché contenga tutti gli elementi essenziali della vendita.

Un principio che incide direttamente su venditori, acquirenti e coltivatori diretti.

1. Il caso: due vendite e un diritto di prelazione contestato

Il proprietario confinante, coltivatore diretto, ha contestato due atti di vendita sostenendo di non aver ricevuto correttamente la comunicazione prevista dall’art. 8 L. 590/1965.

Le operazioni contestate erano:

• Prima vendita (22 aprile 2020): nessuna comunicazione al confinante.
• Seconda vendita (12 giugno 2020): il venditore invia una PEC con tutti i dati essenziali del preliminare.

Il confinante ha chiesto in giudizio:

• dichiarazione di violazione della prelazione;
• esercizio del riscatto agrario;
• annullamento degli atti;
• risarcimento danni.

2. Il punto centrale: la PEC è una denuntiatio valida?

Il Tribunale ha ricostruito i tre orientamenti giurisprudenziali:

• Flessibile: basta comunicare gli elementi essenziali, anche senza allegare il preliminare.
• Rigoroso (Cass. 2023): serve la notifica del preliminare.
• Intermedio (maggioritario): la comunicazione deve essere scritta e completa, ma non è necessario allegare il contratto.

Il Tribunale di Bologna aderisce all’orientamento intermedio:

La PEC è valida se contiene tutti gli elementi essenziali della vendita (parti, prezzo, oggetto, caparra, data del rogito, spese).

Di conseguenza, il termine di 30 giorni per esercitare la prelazione decorre regolarmente dalla PEC.

3. La decisione: prelazione non esercitata, domanda respinta

Il confinante non ha esercitato la prelazione entro 30 giorni. Il Tribunale ha quindi stabilito che:

• la denuntiatio via PEC era valida;
• il termine è decorso inutilmente;
• il diritto di prelazione è decaduto;
• la domanda di riscatto è rigettata.

Spese compensate per l’incertezza giurisprudenziale.

4. Perché questa sentenza è importante (anche per chi vende o compra terreni agricoli)

✔ La PEC è equiparata alla raccomandata

Per imprenditori agricoli e società è ormai lo strumento ordinario.

✔ Non serve allegare il preliminare

Se la PEC contiene tutti gli elementi essenziali, la comunicazione è valida.

✔ Il termine di 30 giorni decorre dalla PEC

Ignorare la comunicazione significa perdere il diritto.

✔ La prima vendita irregolare può essere “superata”

Se la seconda è correttamente comunicata.

5. Consigli pratici per evitare contenziosi

Se stai vendendo un terreno agricolo

• invia sempre una PEC completa al confinante;
• indica prezzo, oggetto, parti, caparra, data del rogito;
• conserva ricevute e allegati.

Se sei un coltivatore diretto confinante

• controlla regolarmente la PEC;
• valuta subito la comunicazione ricevuta;
• agisci entro 30 giorni.

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• verificare la validità della comunicazione ricevuta;
• predisporre una denuntiatio corretta;
• valutare se esistono i presupposti per il riscatto;
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